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供应过剩 雪隆办公楼表现疲软

供应过剩 雪隆办公楼表现疲软 Mercu 2身处的吉隆坡生态城。

供应过剩,是导致雪隆一带办公楼市场在近年表现疲软的原因。

根据大马莱坊的《2018年上半年产业市场》报告,雪隆办公楼市场依旧维持平淡。接下来,还有大批的新办公楼落成,加上一些大型基建项目取消,多少会影响房市,办公楼市场要如何竞争生存呢?


大马经济研究院(MIER)的商情指数从去年末季的101.5点,跌至今年首季的98.6点,低于100的乐观门槛。

不过,大马莱坊指出,随着新政府的政策逐渐明朗,未来几个季度的商情指数料有改善。

此外,计划连接巴生河流域境内各个铁路系统的捷运第三路线(MRT3)工程搁置,势必将在短期影响接下来吉隆坡的大型发展,如吉隆坡大都会(KL Metropolis)、大马城、武吉免登城市中心(BBCC)、默迪卡PNB 118大楼。

即将建成的办公楼,加上紧缩的租赁市场,持续压抑出租率和租金,相信吉隆坡和雪兰莪的办公楼,将会持续疲弱。

“租户更加追求办公楼的品质,会影响那些老旧或级别较低的建筑物,因为当前的租户,特别是大租户,会想要搬迁至更新、品质更高、且业主能提供更具竞争力租金配套的办公楼。”


供应过剩 雪隆办公楼表现疲软 郑扬建

油气业者询问度高

无论如何,大马莱坊企业服务部执行董事郑扬建指出,大吉隆坡内已经完工或正在兴建中的其他铁路基建,将可继续支撑办公楼的需求,特别是逐渐往吉隆坡外围迁移的地点。

正面来看,随着国际油价回温,相信会有一些油气和相关业者“回归”。除了油气领域,一些服务工业的跨国企业也开始询问在吉隆坡市场的办公楼价位。

他也预期,接下来将会有更多共享办公楼供应商出现,在黄金地点的办公楼打造他们的产品,以满足日益增加的灵活办公需求。

供应过剩 雪隆办公楼表现疲软 Star Central。

3栋新建竣  

面积增1亿平方尺

在今年上半年,吉隆坡和雪兰莪共有3栋办公楼新建好,净可出租面积约121万平方尺,将雪隆区的总办公楼面积提高至1亿130万平方尺。

其中,刚完工的吉隆坡生态城(KL Eco City)的Mercu 2,为吉隆坡外围办公楼市场增加2860万平方尺;在雪兰莪,则有天地通大楼和Star Central(1C期),总面积因此推高至2090万平方尺。

在吉隆坡市中心方面,上半年则没有新办公楼落成。

前称为实达大厦的Mercu 2,是吉隆坡生态城的一部分,共有42层楼,净出租面积为54万平方尺。

33层楼高的天地通大楼,共有45万平方尺的净可出租面积,已经租给天地通亚通公司21年,是PJ Sentral Garden City发展的首期工程,其他发展项目还包括马建屋大厦、MyIPO大厦和医药中心。

在下半年,即将完工的办公楼包括坐落在吉隆坡市中心的106交易塔(Exchange 106)和Equatorial大厦;吉隆坡外围有谷中城South Point Office和Etiqa大厦;雪兰莪则会迎来Nucleus大厦、Star 2大厦,以及Sky Park的第六大楼。

租用率皆持稳

上半年,吉隆坡市中心办公楼租用率持稳在79%,虽然有租户从Weld大厦和HLA大厦迁出,但Worldwide大厦、Prestige大厦和Naza大楼的新出租有助平衡。

吉隆坡外围的整体租用率,也持稳在83.8%。原本Mercu 2刚完工可能会拉低租用率,而UOA Damansara 2大厦、HP大楼和The Gardens South大厦取得较高的租用率。

雪兰莪办公楼市场租用率也维持在79.2%。Crystal大厦、Axis大厦和CP大楼皆有租客迁出,但Tropicana City办公大楼、SunGeo大楼和UOA商业园第九栋都迎来新租客。

供应过剩 雪隆办公楼表现疲软

租金持续受压

由于供应过剩情况持续加剧,吉隆坡市中心和雪兰莪的平均租金持续受压。

其中,市中心在上半年的平均租金为每平方尺7.16令吉,低于去年下半年的7.20令吉;雪兰莪则从4.22令吉,降低至4.20令吉。

相较之下,吉隆坡外围地点的办公楼平均租金则持稳在每平方尺5.70令吉,归功于外国企业的需求稳健,加上共享办公供应商持续扩展事业版图。

在吉隆坡,A级办公楼的叫价依旧偏高,介于每月每平方尺6至11令吉;雪兰莪的租金叫价则较为竞争,介于4.5至6令吉之间。

供应过剩 雪隆办公楼表现疲软

2办公楼售出

上半年,吉隆坡外围有两栋办公楼出售,那就是满家乐大厦和UOA Pantai大厦。

沙地阿拉伯AL Rajhi家族以1亿2200万令吉,从新加坡ARA资产管理公司手中,收购16层楼高的满家乐大厦。该大厦的的总建筑面积为24万1682平方尺,净可出租面积有18万1992平方尺。

目前,该大厦出租了98%,其中60%的租约直到2020年;有约30%是出租予ServiceSource国际(马)私人有限公司,月租介于每平方尺4.5至4.8令吉。

UOA Pantai大厦则由UOA产托(UOAREIT,5110,主板产托股)售给联昌国际银行有限公司,交易价达1亿2000万令吉。截至4月,仅出租了19%。

Prestige大厦寻买家

市场上也有数栋办公楼正在等待买家,这包括科威特金融中心持有的A级Prestige大厦,这栋36层楼的办公楼接近国油双峰塔,叫价介于7亿至7亿5000万令吉之间,或相等每平方尺1273至1363令吉。

该大厦拥有55万平方尺的净可出租面积,已经租出80%,主要租户为大马美国运通和油气服务供应商Petrofac,租金介于每平方尺7.5至8.5令吉。

雇员公积金局也正在研究脱售位于吉隆坡中环的亚通大楼(前称为Quill 7),预计交易价可达3亿5000万令吉。这栋30层楼高的办公楼拥有35万5096平方尺的净可出租面积,已租出91%,亚通集团仅租下30%。

其他主要租户为大马谷歌、马来西亚存款保险机构(PIDM)、Ceo Suite(马)私人有限公司、Navis管理私人有限公司,以及庞巴迪(马)私人有限公司。

供应过剩 雪隆办公楼表现疲软 106交易塔。

106交易塔即将落成

上半年,有数项新进展将左右雪隆办公楼市场的展望。

在吉隆坡市中心,财政部通过MKD Signature私人有限公司,收购敦拉萨国际贸易中心(TRX)发展商Mulia产业发展私人有限公司的51%股权,意味着将持有即将落成的106交易塔。

此外,跨国企业Honeywell获颁1400万美元(5470万令吉)的合约,为默迪卡PNB 118大楼提供智慧建筑科技,还有完善的保安和建筑管理系统。

在2024年完工后,这栋大楼将成为全球第五高的建筑物。

马帕斯集团(MPCORP,6548,主板产业股)正在和The 21st Metallurgical发展(马)私人有限公司商谈,重新发展位于吉隆坡拉惹朱兰路(Jalan Raja Chulan)的MPL大厦。

双方同意成立联营公司,收购在MPL大厦内的店面和办公单位。

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